Hundratusentals hyreslägenheter kommer behöva renoveras de kommande åren. En kombination av eftersatt underhåll, höjda krav på standard och avsaknad av statligt stöd leder till att hyrorna många gånger stiger kraftigt efter renovering. Följden blir att många tvingas flytta när de inte har råd att betala den högre hyran, vilket gett upphov till begreppet “renovräkningar”.
I en ny rapport från Bostad 2030 presenterar vi några konkreta förslag på vad som kan göras på svensk bostadsmarknad för att minska renoveringskostnaderna och därmed se till att fler kan bo kvar även efter en renovering.
De kommande åren är det framförallt lägenheter byggda under miljonprogramsåren som står inför omfattande renoveringar. Ett stambyte genererar i sig inte en hyreshöjning, men ofta passar fastighetsägaren på att uppdatera lägenhetens standard för att motivera hyreshöjningar. Genom att helkakla badrum, installera handdukstork och kanske en tvättmaskin blir det möjligt att driva upp hyrorna och därmed få en god avkastning på renoveringen. Det finns exempel där hyror har höjts med 50-60 procent och även fast höjningen fasas in över en längre tid är det lätt att se att det är svårt för många att bo kvar efter en omfattande renovering.
Att genomföra nödvändiga renoveringar och i vissa fall höja standarden i hus som är 50 år gamla är i grunden inte ett problem. Det är sättet det görs på som är ett problem. För få bostadsrättsföreningar skulle få för sig att göra renoveringar på det sätt som många hyresvärdar gör. Ett fenomen som blivit vanligare är dessutom styckevisa renoveringar, där man istället för att genomföra stambyte i ett helt hus väljer att rusta upp lägenheter mellan två hyresgäster. Då finns det ingen hyresgäst att ha dialog med och hyresvärden bestämmer själv vilka åtgärder som ska göras. Med följden att hyresgäster tvingas utstå konstanta renoveringar i sina hus år efter år.
Men det skulle inte behöva vara så här. Det finns goda exempel på hur socialt hållbara renoveringar kan genomföras.
För det första borde Sverige återigen kolla över sundet. I Danmark har allmännyttan en gemensam fond för att kunna låna till renoveringar av beståndet. Årligen avsätter de allmännyttiga bolagen kapital till Landsbyggefonden, vars medel senare kan bidra till renoveringar och nybyggnation. Den danske sociologen och författaren Aydin Soei beskriver hur modellen inte bara bidrar till att finansiera renoveringar av husen, utan att de också bidrar till att lyfta området socialt. Bland annat genom satsningar på extrajobb till unga och genom att öka engagemanget i det lokala föreningslivet. Många gånger är det ekonomiska skäl till att allmännyttan säljer delar av sitt bestånd. En svensk variant av den danska modellen skulle underlätta för Sveriges kommuner att behålla sitt bestånd och i framtiden undvika att det svenska hyrebeståndet drabbas av ägare som inte vill eller kan ta ett långsiktigt ansvar för fastigheterna.
För det andra har Danmark infört en stark lagstiftning för att motverka spekulation på hyresmarknaden. Blackstone-lagen, döpt efter världens största riskkapitalbolag, innebär att köpare av hyresfastigheter inte kan höja hyran efter renovering under de första fem åren efter övertagandet. Undantag är om stora energieffektiviseringar görs. Som en följd av lagen så ska ingen hyresgäst heller kunna få betalt för att flytta eller drabbas av väsentligt höjd hyra. I Sverige har tvärtom intresset för miljonprogrammet handlat om möjligheten att genom kraftfulla renoveringar få upp hyrorna och därmed värdet på fastigheten. Det finns också många exempel på hur långsiktiga ägare av fastigheter efter bara några år säljer fastigheterna vidare, då till ett mycket högre pris än vad beståndet ursprungligen köptes för från kommunen.
För det tredje så finns det flera exempel på allmännyttiga bolag som funnit modeller för att genomföra nödvändiga renoveringar i god och nära dialog med de boende. Ekonomiskt har det också inneburit att de flesta hyresgäster haft råd att bo kvar. I vår rapport lyfter vi tre exempel på bolag som vi tycker är intressanta.
Ett exempel är Helsingborgshem där man renoverat bostadsområdet Drottninghög, ett område med relativt låg betalningsförmåga och som under flera år brottats med sociala utmaningar. Genom ett system med till- och frånval kunde renoveringar genomföras med standardhöjningar anpassade till de boendes önskemål och betalningsvilja. Genom en tidig dialog med hyresgästerna som sedan pågick under hela processen fick Helsingborgshem alla hyresgäster i området att godkänna renoveringarna. Att alla boende har gett sitt godkännande har aldrig skett.
Modellen BoKvar i Knivsta utgår från principen om att inte riva ut fungerande kök eller badrum i onödan. Målet är att alla hyresgäster ska kunna bo kvar både under och efter renoveringen. I modellen är målet att hyreshöjningarna ska vara förutsägbara över en 10-årsperiod. Genom nära samarbete med Hyresgästföreningen och de boende kunde Knivstabostäder landa i en lösning som innebär en hyreshöjning på två procent per år under 10 år. Konkret innebär det att en trea som kostade 6000 per månad år tio kommer ha en hyra på 8594 kronor.
Dessa två exempel visar med all tydlighet att det går att renovera på ett socialt hållbart sätt. Men då måste fastighetsägaren se till hyresgästernas perspektiv och finna sätt att ha en god dialog med de boende. Väl fungerande dialoger tar mer tid, men vinsterna är många, både för de boende och för fastighetsägarna.
När en ny riksdag sammanträder i slutet av september är det minsta att begära en nationell renoveringsstrategi som är långsiktigt hållbarhet – för både boende och fastigheterna.