Fredrik Kopsch: Avskaffa hyresregleringen – men med förnuft
Inför valet 2026 har vi ställt frågor till personer verksamma inom bostadsforskning, fastighetsbranschen, fackförbund, tankesmedjor och intresseorganisationer. Vilka bostadspolitiska reformer vill de se, och vad bör nästa regering ta tag i? Vi har frågat Fredrik Kopsch, chefsekonom på Timbro.
Svensk bostadsmarknad dras med ett stort antal problem, där tillgängligheten till bostäder är det som är mest synligt för de allra flesta. Inte bara är det svårt för unga människor att ta sitt första steg ut i vuxenlivet, den dåliga tillgängligheten försvårar också kraftigt för den som vill lämna en relation, eller för den som vill flytta till en ny ort för jobb eller studier.
Samtidigt är hyresmarknaden viktig för stora grupper, särskilt i ljuset av att de ägda boendeformerna blivit allt mindre tillgängliga i takt med ökande priser och hårdare kapitalrestriktioner. Av den anledningen måste de viktigaste reformerna för ökad tillgänglighet, åtminstone i det korta loppet, sökas där.
Det största hindret för tillgängligheten på hyresmarknaden finns i dagens utformning av hyreslagstiftningen, kort sagt den svenska hyresregleringen. Bruksvärdessystemet resulterar i hyror som, framförallt i expansiva regioner där människor av olika skäl vill bo, ligger långt under jämviktsnivå. Hyresförhandlingslagen resulterar i årliga hyresökningar som gör förvaltande av hyresfastigheter mindre lönsamt, och ombildningar till bostadsrätter mer attraktivt.
Det tydligaste sättet som hyresregleringen påverkar tillgängligheten för människor är genom de decennielånga köer som skapats runtom i landet. De mest skrämmande exemplen återfinns i Stockholm, där kötider på flera decennier blivit allt vanligare. Att slopa hyresregleringen är den enskilt viktigaste åtgärden för att kraftigt öka tillgängligheten på den svenska bostadsmarknaden. Det måste samtidigt göras på ett sätt som inte ställer människor inför direkta tvång att flytta.
Att avskaffa hyresregleringen är enkelt, men kräver tid. 2021 presenterades ett förslag till ny hyreslagstiftning för nyproducerade bostäder. Kortfattat skulle hyror för lediga lägenheter få sättas fritt, medan hyror för lägenheter med sittande hyresgäst regleras till att följa konsumentprisindex. Förslaget var väl avvägt och tog hänsyn till både fastighetsägares ekonomiska incitament att äga, förvalta och bygga nya hyresbostäder, såväl som hyresgästers behov av långsiktigt förutsägbara hyror.
Ett enkelt sätt att fasa in hela beståndet, och samtidigt säkerställa att dagens hyresgäster inte drabbas, är att lediga lägenheter får fasas in i den föreslagna lagstiftningen. Den viktigaste bostadspolitiska reformen för nästa mandatperiod är alltså redan utredd, och behöver endast kompletteras marginellt.